อสังหาริมทรัพย์เป็นหุ้นกลุ่มใหญ่กลุ่มหนึ่งในตลาดหลักทรัพย์ที่ไม่มีวันที่นักลงทุนจะหมดความสนใจ มันเป็นหุ้นที่มีวันที่สดใสและทำกำไรมหาศาลให้กับคนที่ถือและวันที่เลวร้ายที่ทำให้คนขาดทุนได้มหาศาลและคน “เลิกเล่น” ได้ แต่ก็มักจะเป็นการเลิกชั่วคราว ในฐานะของ Value Investor เราควรทำความเข้าใจกับธุรกิจนี้เพื่อที่จะไม่ตกหลุมพรางที่มักจะเกิดขึ้นในธุรกิจที่ “เล่นยาก”นี้
หุ้นในกลุ่มอสังหาฯ นั้นที่จริงประกอบด้วยบริษัทที่ทำธุรกิจที่ต่างกันในสาระสำคัญประมาณ 4-5 กลุ่มด้วยกันโดยมีกลุ่มแรกที่เป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดก็คือ กลุ่มที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อขาย กลุ่มที่สองคือกลุ่มที่เป็นอาคารสำนักงานหรือศูนย์การค้าให้เช่า กลุ่มที่สามคือกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม กลุ่มที่สี่คือกลุ่มผู้รับเหมาทั้งหลาย กลุ่มที่ห้านั้นก็อาจจะถือว่าเป็นอนุพันธ์ของกลุ่มที่สองนั่นก็คือกลุ่มกองทุนรวมอสังหาฯซึ่งก็คือเป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เช่านั่นเอง
เรามาดูธรรมชาติของแต่ละกลุ่มกัน
กลุ่มสร้างบ้านหรือคอนโดขายเป็นหุ้นที่มีความคึกคักและเป็นหุ้นที่เก็งกำไรกันมากที่สุด ธุรกิจในกลุ่มนี้ถ้ามองโดยภาพรวมรวมแล้วก็เป็นธุรกิจที่มีความต้องการที่มีเสถียรภาพพอใช้ได้แม้ว่าอาจจะมีความไวต่อภาวะการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจอยู่บ้างนั่นคือถ้าเศรษฐกิจตกต่ำ ปริมาณการซื้อบ้านอาจจะชะลอตัวลงบ้าง แต่โดยทั่วไป การซื้อบ้านก็เป็นสิ่งจำเป็นและมักเติบโตไปกับลักษณะของประชากรศาสตร์ที่ค่อนข้างเปลี่ยนแปลงไปอย่างช้าๆ แต่ถ้ามองถึงบริษัทแต่ละแห่งแล้ว ยอดขายบ้านหรือคอนโดของแต่ละบริษัทอาจจะผันแปรไปได้มากซึ่งอาจจะส่งผลต่อผลการดำเนินงานและราคาหุ้นของบริษัทได้มากด้วยเหตุผลต่อไปนี้ ประการแรกก็คือ ธุรกิจขายบ้านหรือคอนโดนั้นก็มีลักษณะสำคัญของอสังหาฯอย่างที่มีการพูดกันนั่นก็คือขึ้นอยู่กับ ทำเล ทำเล และทำเล ดังนั้นถ้าปีไหนบริษัทมีโครงการที่อยู่ในทำเลดี บริษัทก็อาจจะขายได้มาก แต่ถ้าปีไหนทำเลสู้คู่แข่งไม่ได้ก็อาจจะแย่ ประการต่อมาก็คือ ธุรกิจนี้ คนซื้อมักจะไม่ซื้อซ้ำ ซื้อครั้งเดียวแล้วอาจจะไม่ซื้อไปอีก 20-30 ปี ไม่ต้องพูดว่าจะซื้อจากบริษัทเดิมหรือไม่ ดังนั้นเป็นเรื่องยากมากที่จะคาดการณ์ว่ายอดขายจะเป็นเท่าไร เพราะยอดขายปีก่อนไม่สามารถจะเป็นฐานที่แน่นอนสำหรับปีนี้ ประการสุดท้ายที่จะพูดก็คือ เรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่มักจะมีผลต่อธุรกิจเนื่องจากดอกเบี้ยจะเป็นตัวกำหนดว่าบ้านราคาเท่าไรที่จะขายได้มาก ถ้าดอกเบี้ยสูงราคาบ้านที่ขายได้จะมีแนวโน้มต่ำลงเพื่อให้คนสามารถผ่อนได้ ดังนั้นยอดขายและกำไรของบริษัทในกลุ่มนี้จึงผันผวนและคาดการณ์ได้ยาก และนี่ทำให้การลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้ส่วนใหญ่สำหรับผมแล้ว เป็นเรื่องของการเก็งกำไร มากกว่าจะเป็นการลงทุนระยะยาว
กลุ่มนิคมอุตสาหกรรมเป็นกลุ่มที่มีความมั่นคงกว่าในด้านของยอดขายและกำไร แต่ก็ยังถือว่าค่อนข้างผันผวนเมื่อเปรียบเทียบกับอุตสาหกรรมอื่นอีกหลายอุตสาหกรรม เหตุผลก็คือนิคมอุตสาหกรรมนั้นมีผู้เล่นจำนวนน้อยกว่า และการเข้ามาแข่งของคู่แข่งหน้าใหม่นั้นก็ยากกว่ากลุ่มสร้างบ้านขายมาก อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมนั้นมีความผันแปรค่อนข้างสูงขึ้นอยู่กับภาวะการลงทุนทั้งจากต่างประเทศและในประเทศ ดังนั้น การประมาณการยอดขายของปีต่อๆ ไปจึงค่อนข้างจะทำได้ยาก
กลุ่มผู้รับเหมาเป็นธุรกิจที่คาดการณ็ได้ยากที่สุดเนื่องจากต้องแข่งขันประมูลงานซึ่งต้องแข่งขันด้วยราคาเป็นหลัก ที่แย่ยิ่งกว่าก็คือการประมาณการณ์กำไร เพราะงานรับเหมานั้นมีมาร์จินหรือผลกำไรขั้นต้นต่อยอดขายต่ำ ถ้ามีการผิดพลาดในการคำนวณหรือราคาวัสดุเพิ่มขึ้น กำไรที่คาดไว้อาจจะลดลงได้มาก นอกจากนั้น ธุรกิจรับเหมาจำนวนมากรับงานจากหน่วยงานรัฐซึ่งเป็นที่เข้าใจว่าต้องมีเงินนอกระบบเพื่อ “หล่อลื่น” จึงเป็นธุรกิจที่ผมเรียกว่า “สีเทา” ซึ่งทำให้การลงทุนซื้อหุ้นเหล่านี้จะต้องมีความระมัดระวังเป็นพิเศษและต้องมี Margin of Safety มากเป็นพิเศษ
ธุรกิจกลุ่มที่มีความแน่นอนในด้านของผลการดำเนินงานมากก็คือกลุ่มผู้ให้เช่าอสังหาฯ ซึ่งสามารถคาดการณ์ผลการดำเนินงานได้ค่อนข้างใกล้เคียงเนื่องจากการเช่ามักจะมีความต่อเนื่องค่อนข้างยาว และการเปลี่ยนแปลงของผู้เช่าก็มักมีน้อย ที่จริงกำไรมักมีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากการปรับค่าเช่าที่มักเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา เช่นเดียวกัน การขยายตัวของพื้นที่เช่าก็มักจะมีแผนการล่วงหน้าและความสำเร็จก็มักจะเกิดขึ้นโดยเฉพาะถ้าเป็นผู้พัฒนาที่มีผลงานที่เป็นที่ยอมรับแล้ว และนี่เป็นกลุ่มเดียวในธุรกิจอสังหาฯ ที่ผมเห็นว่าเป็นหุ้น Value ที่สามารถลงทุนระยะยาวได้ถ้ามีราคาหุ้นที่สมเหตุผล
กลุ่มสุดท้ายก็คือกองทุนอสังหาต่างๆ ซึ่งก็คือธุรกิจให้เช่าอสังหาฯ เหมือนกัน แต่ผมคิดว่ากลุ่มนี้จะมีข้อจำกัดกว่าบริษัทที่พัฒนาเพื่อให้เช่าในแง่ที่ว่าโอกาสในการที่จะเติบโตจะมีน้อยกว่านั่นก็คือโตได้เฉพาะจากราคาค่าเช่าที่จะเพิ่มขึ้น แต่ความเสี่ยงของกลุ่มจะมากกว่าเนื่องจากเรายังไม่รู้ว่าในอนาคตจะมีปัจจัยอะไรที่จะมากระทบกับกิจการ เพราะเรื่องกองทุนนี้ยังเป็นเรื่องใหม่ซึ่งทำให้มีโอกาสที่จะมีอะไรที่เรายังไม่เห็นเกิดขึ้นและกระทบผลการดำเนินงานอย่างร้ายแรงและทำให้มูลค่าของหน่วยลงทุนหดหายไปได้มากมาย
ทั้งหมดนี้ก็คือการบรรยายธรรมชาติของธุรกิจแต่ละกลุ่มในกลุ่มอสังหาฯ อย่างคร่าวที่สุด ข้อสรุปของผมก็คือ หุ้นอสังหาส่วนใหญ่มักไม่มีความแน่นอน การลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้ ยกเว้นกลุ่มให้เช่าจะต้องศึกษาอย่างลึกซึ้งเพราะโอกาสได้เสียนั้นสูงลิ่ว
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น